去年6月19日，中国房地产经纪年会召开。会上提出，住建部正在起草加强中介市场管理的法律法规，推动《住房租赁条例》的立法，并准备在今年出台。同时提出，首先要稳地价稳房价稳预期;其次要完善住房市场体系和保障体系;最后应以解决新市民住房为重点，加快培育和发展租赁市场。

今年两会，政府继续坚持房地产应该“房住不炒、因城施策、平稳发展”。政策导向下，各地纷纷出台限购政策。

一、楼市现象：深圳、东莞等地强势限购

1)深圳限购。7月15日，为抑制二手房价格上涨过快势头，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出八项措施精准调控楼市。其中，深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2)东莞限购。7月25日，东莞出台楼市新政，在深圳工作的王先生当天在东莞看房，得知失去购房资格懵了。他说，2018年到深圳，当地房子买不起，2019年底将目标放东莞，想买房后求婚。早前计划26日在东莞继续看房，限购后打算去惠州看房。

二、存量时代房地产行业的三大特征

相关研究显示，中国房地产行业全局性的供应缺口已经基本消失，无论从人均住房面积还是从每户家庭拥有的住房数来看，我们跟发达国家已经基本处于同一水平。存量时代，房地产行业具有以下标志性特征：

1、二手房交易量不断攀升。早在2008年、2009年，北京、上海的二手房交易量就超过了新房，充分体现出了一线城市逐渐进入存量时代。到2015年、2016年，二手房市场由局部市场、区域市场扩展为全国性市场。即使在今年疫情持续期间，全国二手房市场仍然整体保持稳定。根据中国指数研究院近日公布的数据，上半年全国百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈现稳中略升的趋势。

2、物业、租赁等细分领域是房地产市场的主流发展方向。参照发达国家经验，租赁才是住房消费的主体，美国租赁市场份额在31.9%，英国在41.4%。目前，我国的租赁市场在近两年正呈现爆发式增长，2018年，我国的租房人口高达2亿，租房市场规模已经超过1万亿元。据估计，2020年，我国的流动人口还将保持在2.4亿以上，租房人口保持在接近2亿的规模。像腾讯等互联网巨头，也以赋能的名义向物业领域进行业务延伸。

3、供地结构发生变化。日前召开的房地产工作座谈会重申了“三个坚持”，即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，同时强调高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。我国住房市场风向其实就已经发生转变，未来土地供应将逐步向保障性住房倾斜。

图：深圳住房供应一览表

三、房地产行业如何借数字化手段转向精细化、多元化运营?

房地产市场稳步走向存量时代，这也给整个行业带来新的思考与挑战——如何凭借数字化手段向精细化运营、多元化运营转型?数字化，指利用数字技术来重塑业务流程，实现效率提升、智能决策、体验优化、收入创造等价值。

方向一、数据洞察

地产行业目前的项目开发、管理主要还是依靠传统的经验和流程，数据洞察并未颠覆这一切，只是通过数据的获取和实时反馈。未来，房企要想做到管理可控，就必须做到心中有“数”，形成企业的数据文化，让一切业务数据化、一切数据业务化。

方向二：全渠道服务

移动互联网时代，消费者已经习惯在线上和线下自由切换。房企应借鉴并融合电商所长，利用数字技术解决线下买房的痛点，切实提升消费体验和购物便捷度。疫情期间，客户的线上化习惯进一步加固，不少房企和中介服务结构纷纷上线VR看房、小程序营销、线上售楼处等在线化应用。未来，线上化营销、销售方式将持续推动地产企业产品服务升级。

方向三：精细运营

房企收入及盈利的增长，离不开消费者，而精细运营的内涵就是精耕服务质量，基于数据洞察的结果，在营销和运营管理方面精益求精，比如通过数字化应用重构客户体验，提升客户服务能力和市场竞争力。比如腾讯在2017年发布的“腾讯海纳”智慧社区开放平台，基于云计算、大数据、人工智能等技术连接物业、居民、政府等各方面，构建一个贯穿线上、线下的全新智慧社区。

四、蓝凌助力地产行业进行数字化变革

在中国房地产百强企业中，蓝凌的市场占有率高达50%。结合19年服务地产行业客户的经验，蓝凌地产行业数字化解决方案，围绕地产企业管理核心需求，实现数字化能力提升：

1)统一门户中心，支撑集团分级管控

通过门户构建企业统一应用入口，一次登录所有系统，统一待办，统一消息;帮助企业构建以用户为中心的门户，实现业务场景化;根据业务需求，建立多级子门户，任意定制新门户呈现内容。

3)强大流程体系，确保权责落地

打造一个复杂的项目需要大量团队之间的认真协作，传统的审批方式常常使多团队之间的协作耗时耗力。蓝凌提供强大的流程引擎、灵活的免代码配置;丰富的流程效率统计功能;对全系统流程进行实时监控，快速发现流程的阻塞和运行瓶颈，及时进行人工干预和流程优化，加速和提高流程的执行效率。

4)数字化知识平台，快速沉淀项目经验

对于大型地产集团来说，与众多的建筑师、设计师、工程师和承包商进行本地、跨区域或全球性的合作，数据、知识一致性是一个巨大的挑战。因为这些公司的员工会在多个地域的多个项目上流转，另外行业涉及面广、本地区域化特色明显、项目复杂度高、多部门协同难，等等。这些都需要统一的知识体系进行支撑。

5)统一合同管理，规避经营隐患

房企日常经营的每一个环节几乎都涉及到了民事或者商事合同关系，房产开发因业务涉及销售合同、采购合同、招投标合同、工程造价合同、租赁合同、人力资源合同等。蓝凌智慧合同管理从合同起草、签批、签订到履约与合同存管，以电子智慧把握合同管控“主动权”，让房企合同管理智能、高效、低风险。

6)全过程费用管控，财务驱动业务

从费用申请、费用借支、商旅订票、费用报销、还款冲销、出纳支付、凭证入账到费用分析，让财务为业务决策做支撑。

7)数字运营平台，数据赋能管理

引入大数据系统，对所有流程数据进行采集，深度挖掘和交叉分析，进行持续的流程运营，输出流程分析报告，实现审批管理提效，支撑管理员分析员工工作负荷、审批异常、权责分析、组织优化等。

2)移动办公，随时随地工作在线

房企员工经常需要驻扎不同地域的项目，构建移动应用集中管控平台，移动门户(高管门户、业务门户、新人门户、知识门户)、消息中心、沟通中心、移动审批、移动阅读等;接入KK、企业微信、钉钉等，员工一部手机就可以智慧办公。